Infraestructura privada y responsabilidad pública

En la gestión municipal dominicana se ha ido normalizando una práctica que, aunque comprensible desde la urgencia social y la presión comunitaria, requiere una revisión técnica, jurídica y administrativa profunda: la intervención de los ayuntamientos en residenciales y urbanizaciones desarrolladas sobre terrenos de propiedad privada, particularmente en lo relativo al asfaltado de calles internas, la construcción de aceras y contenes, y la provisión de otros servicios urbanos. Este fenómeno no puede seguir analizándose únicamente desde la necesidad inmediata, sino desde el marco legal vigente, la planificación territorial, la equidad en el uso de los recursos públicos y, de manera fundamental, desde el debido proceso administrativo.

El primer elemento que debe aclararse, sin ambigüedades, es que el asfaltado, las aceras, los contenes y otros servicios urbanos sí forman parte de las competencias propias de los ayuntamientos, conforme a la Ley 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios, pero únicamente cuando se trata de infraestructura que forma parte del dominio público municipal. Es decir, cuando dichas vías y espacios han sido reconocidos formalmente como públicos, integrados al sistema vial urbano y administrados por el gobierno local. En esos casos, la intervención municipal no solo es válida, sino obligatoria, ya que se trata de bienes destinados al uso público general cuya conservación y mejora inciden directamente en la seguridad vial, la movilidad, la accesibilidad y el orden urbano.

Sin embargo, esta competencia no se extiende de manera automática a las calles internas, accesos y áreas comunes de residenciales y urbanizaciones desarrolladas sobre propiedad privada. Aunque dichas infraestructuras puedan cumplir funciones similares a las de una vía pública y aunque sean utilizadas de manera colectiva, el uso común no convierte, por sí solo, un bien privado en bien de dominio público. La diferencia entre uso público y dominio público es jurídica, no estética ni circunstancial, y de ella dependen responsabilidades, límites y consecuencias administrativas.

En la República Dominicana, los residenciales y condominios se rigen, en lo que corresponde, por la Ley 5038 sobre Condominios, la cual establece que este tipo de desarrollos constituye un régimen de propiedad privada integrado por unidades exclusivas y áreas comunes que pertenecen en copropiedad a los titulares del proyecto. Dentro de esas áreas comunes se incluyen, salvo disposición expresa en contrario, los accesos, calles internas, zonas de circulación y demás infraestructuras necesarias para el funcionamiento del residencial. La misma ley impone a los propietarios la obligación de contribuir a las cargas de conservación, mantenimiento y reparación de esas áreas comunes, y crea un consorcio con personalidad jurídica y un administrador responsable de velar por su adecuada gestión.

Este diseño legal es claro y deliberado: la ley no concibe al residencial como un espacio incompleto que deba ser terminado por el Estado o por el ayuntamiento, sino como un entorno privado con responsabilidades definidas, sujetos responsables y mecanismos internos de administración. En consecuencia, trasladar al gobierno local la carga de asfaltar calles internas o construir aceras y contenes dentro de un residencial privado, como regla general, desnaturaliza el régimen jurídico previsto y debilita el principio de responsabilidad privada que sostiene el desarrollo urbano ordenado.

Este criterio se refuerza con la Ley 368-22 sobre Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, que introduce de manera expresa el principio de planificación integral y corresponsabilidad urbanística. Dicha ley parte de una premisa estructural: quien promueve un desarrollo privado debe prever y ejecutar la infraestructura necesaria para que dicho desarrollo sea habitable, seguro y funcional. Calles internas transitables, aceras, contenes, drenaje pluvial, iluminación y condiciones mínimas de seguridad no constituyen aportes discrecionales ni beneficios extraordinarios, sino obligaciones inherentes al proyecto desde su concepción. Pretender que el ayuntamiento asuma posteriormente esas cargas contradice la lógica del ordenamiento territorial y fomenta prácticas de improvisación urbana.

Desde esta perspectiva, el rol del ayuntamiento no es sustituir al desarrollador privado ni corregir deficiencias estructurales de proyectos mal concebidos o incompletos. Su función principal es regular, fiscalizar, planificar y garantizar el cumplimiento de las normas, asegurando que el desarrollo urbano se produzca dentro de los límites legales y técnicos establecidos. Actuar fuera de ese marco, aun con buena intención, expone a la gestión municipal a cuestionamientos por uso indebido de recursos, inequidad territorial y falta de coherencia institucional.

Es cierto que, en la práctica, algunos ayuntamientos intervienen en residenciales privados por razones sociales, humanitarias o coyunturales. Estas decisiones, aunque pueden generar alivio inmediato, no crean obligaciones jurídicas ni precedentes válidos. En la administración pública, la reiteración de una práctica incorrecta no la convierte en legal, y la urgencia social no sustituye al debido proceso. La buena gestión no se mide únicamente por la cantidad de obras ejecutadas, sino por la legalidad y justicia con que se toman las decisiones.

El propio marco normativo admite, no obstante, intervenciones municipales excepcionales, siempre que estén debidamente fundamentadas, documentadas y aprobadas. Entre estas se encuentran la municipalización formal de vías originalmente privadas, mediante donación expresa del propietario o de la junta de condóminos, aceptación mediante resolución del Concejo de Regidores e incorporación oficial al inventario municipal; así como la suscripción de convenios institucionales aprobados, sustentados en informes técnicos y jurídicos que demuestren un interés colectivo real y establezcan responsabilidades compartidas. Este criterio tampoco excluye la intervención municipal en situaciones de riesgo, emergencia o seguridad pública, siempre que dichas acciones se adopten conforme al debido proceso administrativo y no como sustitución permanente de obligaciones privadas.

Fuera de estos supuestos, no existe base legal que obligue a los gobiernos locales a asumir el asfaltado, la construcción de aceras, contenes u otras infraestructuras internas de residenciales privados. Convertir la excepción en regla diluye la frontera entre lo público y lo privado, compromete la equidad territorial y debilita la institucionalidad municipal.

Desde una perspectiva de responsabilidad social, este enfoque no busca excluir ni desatender a la ciudadanía, sino proteger el interés colectivo a largo plazo. Un ayuntamiento que actúa conforme al debido proceso no es un ayuntamiento indiferente; es un ayuntamiento que planifica, prioriza y garantiza que cada peso del presupuesto municipal se utilice donde existe competencia real y necesidad pública legítima.

Aclarar que el asfaltado, las aceras y los contenes son responsabilidad del ayuntamiento cuando forman parte del dominio público, y responsabilidad del desarrollador o del régimen interno cuando pertenecen a un ámbito privado, no es una postura rígida ni insensible. Es, por el contrario, una condición necesaria para fortalecer la gestión municipal, ordenar el territorio y asegurar que la solidaridad social no se convierta, por omisión o presión, en una transferencia indebida de obligaciones privadas al erario público.

El verdadero desafío de los gobiernos locales no es solo decidir si intervienen o no en un residencial privado, sino definir criterios claros y verificables para hacerlo: qué evidencia jurídica lo permite, qué interés colectivo lo justifica, qué órgano lo autoriza, qué alcance tendrá la intervención y cómo se documentará para garantizar coherencia y trato igualitario entre comunidades. La gestión responsable no se sostiene en decisiones improvisadas, sino en reglas institucionales que puedan explicarse, auditarse y defenderse.

Por eso, más que una discusión teórica, se trata de gobernanza municipal: actuar con base legal, con motivación técnica, con transparencia y con equidad territorial. Cuando las decisiones se toman bajo esos estándares, la gestión pública se robustece, la ciudadanía comprende los límites entre lo público y lo privado, y el desarrollo urbano deja de depender de presiones circunstanciales para construirse sobre bases sostenibles y planificadas.

El Debido Proceso RD © 2025 Darlin Tiburcio Jiménez. Todos los derechos reservados. Se autoriza la reproducción parcial del presente texto con fines educativos, institucionales o de divulgación, siempre que se cite correctamente la fuente y el autor. “Intervención municipal en residenciales y urbanizaciones privadas: límites legales, planificación territorial y debido proceso administrativo”, Colección: Territorio y Nación – Ensayos sobre Desarrollo Municipal, Jurídico y Social.